Já ouviu falar em permuta de imóveis? Se você atua no mercado imobiliário, provavelmente está familiarizado com o termo.
Esse tipo de transação é comum no mercado imobiliário brasileiro e pode ser uma boa área de atuação para o corretor.
Como todo tipo de transação imobiliária, no entanto, esse processo requer atenção e tem regras específicas.
O corretor deve saber como fazer um contrato de permuta de imóveis e estar por dentro do que é e o que determina a lei de permuta de imóveis.
Se você se pergunta o que significa este tipo de transação imobiliária, com as informações corretas e atualizadas, leia o artigo abaixo.
O que é permuta de imóveis?
A permuta nada mais é que uma troca entre duas partes, seja de serviços ou propriedades, de valor equivalente ou semelhante.
No caso da permuta de imóveis, o objeto dessa troca é o empreendimento imobiliário, seja uma casa, apartamento, imóvel comercial ou terreno.
Nesse processo, as propriedades normalmente têm valor de mercado equivalente ou, caso contrário, a diferença entre os valores é negociada e paga a parte.
Como funciona?
A grande diferença entre permuta, compra ou venda tradicional é a forma de pagamento. No caso da permuta, a “moeda” é o próprio imóvel.
Portanto, nesse tipo de contrato, a cláusula de pagamento deve ser bastante clara e específica sobre isso.
Além disso, o contrato deve conter todos os detalhes da troca, como informações detalhadas sobre os bens envolvidos na transação e a responsabilidade de cada uma das partes sobre as taxas a serem pagas futuramente.
Outro ponto importante a ser levado em consideração é que o contrato deve ser feito por escritura pública para que ele seja válido e evite problemas futuros.
O ideal é que o contrato de permuta seja redigido por um especialista na área, seja um corretor de imóveis ou advogado especializado em direito imobiliário.
Tipos de permuta de imóveis
Existem dois tipos: permuta simples e permuta com torna. Veja a seguir a diferença entre elas.
Cenário 01: João quer trocar sua casa de 200 mil reais por um apartamento de 300 mil.
Como o valor a ser completado é menor que o valor do imóvel entregue, trata-se de uma permuta – nesse caso, com torna (um acréscimo em dinheiro).
Cenário 02: João quer trocar sua casa de 200 mil reais por um apartamento de 500 mil.
Nesse caso, como o valor a ser completado é maior que o valor do imóvel entregue, trata-se de uma transação de compra e venda (e segue os padrões de tal transação).
Ou seja: se houver complemento em dinheiro, este não pode exceder o valor dos bens trocados. Para mais informações, consulte o Artigo 481 do Código Civil.
Vantagens em obter um imóvel por meio de permuta
A permuta de imóveis apresenta diversas vantagens para as partes envolvidas, representando uma alternativa viável e estratégica à compra e venda tradicional de um imóvel.
Uma das principais vantagens é a possibilidade eliminação da necessidade de financiamento ou dependência de terceiros para completar a transação, já que o imóvel é a própria moeda de troca.
Neste sentido, a permuta baseada no valor do imóvel agiliza o processo de aquisição da propriedade, evitando custos adicionais relacionados a juros ou taxas bancárias de financiamento.
Outro benefício é a possibilidade de personalizar o acordo. Com a flexibilidade nas negociações, as partes podem ajustar os termos conforme as suas necessidades, seja por meio de uma permuta simples ou com torna, quando há diferença de valores.
Além disso, a permuta é vantajosa para aqueles que possuem imóveis cujo valor de mercado é difícil de liquidez, permitindo uma troca estratégica que atenda melhor aos objetivos pessoais ou comerciais.
Por fim, este tipo de transação imobiliária também pode ser encarado como uma estratégia de gestão de patrimônio, considerando os imóveis em ativos de negociação com vantagens para cada uma das partes.
Portanto:
· Elimina a necessidade de financiamento, reduzindo a dependência de terceiros na transação.
· Uso do imóvel como moeda de troca, simplificando e acelerando as negociações;
· Evita custos adicionais como juros ou taxas bancárias de financiamentos tradicionais;
· Flexibilidade para personalizar os termos da transação, adaptando às necessidades de cada parte envolvida;
· Facilita a troca de imóveis com baixa liquidez no mercado tradicional;
· Permite negociações estratégicas alinhadas a objetivos pessoais ou comerciais;
· Otimiza a utilização de patrimônios imóveis, transformando-os em ativos mais desejados.
O que diz a lei de permuta de imóveis?
A regulamentação de permuta de imóveis na legislação brasileira está disposta no Artigo 533 do Código Civil.
A lei determina que os contratos desse procedimento devem seguir os mesmos requisitos do contrato de compra e venda, com exceção da forma de pagamento.
De acordo com a lei, o negócio pode ser anulado caso não haja o consentimento de filhos e/ou cônjuge de uma das partes.
Ainda segundo a lei, os valores envolvidos na troca, como taxas e comissões do corretor de imóveis, devem ser divididos entre as partes envolvidas.
Etapas da permuta de imóveis
Embora o conceito seja simples, assim como em toda negociação imobiliária, a permuta de imóveis deve seguir algumas etapas para que ocorra de forma legal e sem dores de cabeça.
1 - Avaliar os imóveis
Avaliar as condições dos imóveis, tanto no que diz respeito ao estado físico da propriedade e a checagem de documentos, é um passo fundamental na permuta de imóveis.
É nesta etapa, por meio de vistoria e alinhamento com o proprietário, que será possível conferir o valor do imóvel e sua regularidade para a permuta.
Para isso, é importante que seja feita uma vistoria no imóvel, tomando nota de todos os detalhes, além de conferir todos os documentos como registro de matrícula e outras pendências.
2 - Definir o tipo de permuta
Após avaliadas as condições e valores dos imóveis, é hora de definir o tipo de permuta que será executada na transação: se os imóveis tiverem valor e condições equivalentes, a permuta será simples.
No caso da permuta de imóveis de valores diferentes, a permuta com torna é a melhor opção. Neste caso, é necessário estabelecer o valor da diferença a ser pago e essa informação deve constar no contrato de permuta de imóveis.
3 - Reunir a documentação necessária
Assim como em contratos de compra e venda, os contratos de permuta exigem documentações tanto das partes envolvidas na troca quanto dos imóveis que são objeto da transação.
Veja quais são os documentos exigidos:
Proprietários
· Documentos de identidade dos proprietários (RG e CPF);
· Certidão de estado civil;
· Comprovante de residência;
· Em caso de pessoa jurídica, é necessário apresentar o contrato social, certidão da Junta Comercial com menos de 30 dias e documentos de identidade dos sócios da empresa.
Imóveis
· Certidão de matrícula do Registro de Imóveis com menos de 30 dias;
· Registro de ações feitas nos imóveis (pode constar no Registro);
· Comprovante de regularidade de IPTU do último ano;
· Comprovante de pagamento de impostos e taxas;
· CCIR, certidão ITR e IBAMA, em caso de imóvel localizado em área rural.
4 - Elaborar o contrato
Munido da documentação necessária, o próximo passo é relativo à elaboração de contrato e formalização dos termos negociados entre as partes, garantindo assim a devida segurança jurídica do acordo de permuta.
Neste sentido, o documento deve especificar de maneira clara:
· As partes envolvidas, com identificação;
· Os imóveis em permuta e suas descrições;
· Os valores atribuídos e condições acordadas (como a existência de eventual torna);
· Prazos, responsabilidades e eventuais penalidades em caso de descumprimento.
Vale lembrar que a elaboração deve ser feita por um corretor experiente em permuta de imóveis ou por advogado especializado em transações imobiliárias, de modo a assegurar conformidade com a legislação vigente.
Por fim, é recomendado que o contrato também contemple a apresentação de certidões negativas e outros documentos que comprovem a regularidade fiscal e jurídica dos imóveis.
5 - Assinar o contrato
Por fim, a assinatura do contrato formaliza o compromisso entre as partes e dá início ao cumprimento das condições previstas.
Por este aspecto, é recomendável que a assinatura seja realizada com mediação do corretor ou por assessoria de advogado contratado, assegurando validade jurídica e transparência no processo.
Em paralelo, é crucial que ambas as partes verifiquem, atentamente, cada cláusula antes de assinar, certificando-se de que os termos negociados foram integralmente contemplados.
Além disso, o contrato deve ser firmado em pelo menos duas vias. Após a assinatura, os próximos passos incluem o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e a troca efetiva das propriedades.
Situações em que esse tipo de transação é indicada
Essa é uma modalidade de transação imobiliária mais indicada em alguns casos. Veja quais são para orientar seus clientes:
· Duas famílias desejam se mudar uma para o bairro da outra, simultaneamente, por exemplo;
· Proprietário depende da venda de seu imóvel para adquirir outra propriedade;
· Investidor interessado em diversificar seus investimentos imobiliários;
· Cliente que possui dois imóveis na mesma cidade e deseja adquirir uma propriedade no campo, na praia ou em outra cidade.
Em casos como estes, o corretor pode e deve orientar seus clientes à permuta de imóveis, acompanhando todo o processo, desde a avaliação até a assinatura do contrato.
Papel do corretor na negociação de permuta de imóveis
Negociar uma permuta é sempre um desafio. O principal papel do corretor de imóveis aqui é conduzir uma negociação justa para ambas as partes.
Isso significa uma avaliação correta dos bens envolvidos na permuta, a elaboração de um contrato completo, com a discriminação de todos os bens e gastos envolvidos – incluindo a comissão do próprio corretor.
O que nos leva à questão:
Quem paga os honorários do corretor de imóveis na permuta?
Esse é um tópico que confunde muitos corretores e proprietários de imóveis. Como numa permuta não há a figura do comprador e do vendedor, como estipular o valor e pagador dos honorários do corretor?
Essa é uma questão imobiliária que pode ser discutida e negociada. Normalmente, os CRECIs têm tabelas para esse tipo de transação e o entendimento comum é que o valor dos honorários será cobrado sobre a venda de cada imóvel, sendo responsabilidade de cada proprietário pagar sua parte.
Polêmica: Se cada proprietário paga os honorários sobre valor total de seus respectivos imóveis (ex: 6% cada), há duplicidade de pagamento, dado que houve apenas uma transação.
Essa é uma polêmica bastante comum (e importante) da corretagem. Aqui, você encontra as duas argumentações:
1. De maneira geral, entende-se que não há duplicidade, pois, o corretor de imóveis, como responsável pela negociação, precisa avaliar a documentação e conduzir as análises de cada imóvel separadamente.
2. Segundo o CRECI de São Paulo, nota 01: “Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel.”
3. No entanto, há jurisprudência (conjunto de decisões judiciais em um mesmo sentido) de que o valor da comissão do corretor de imóveis deve incidir sobre o valor total da transação.
Ou seja: No geral, a comissão do corretor de imóveis em casos de permuta é paga integralmente por cada uma das partes, segundo a Tabela Referencial do CRECI. Porém, há a possibilidade de entrada na justiça para uma outra interpretação.
Quais impostos incidem sobre esta transação imobiliária?
Na permuta de imóveis, a incidência de impostos varia conforme o contexto da transação e o perfil dos envolvidos.
A principal tributação aplicável é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), regulamentado pelo artigo 156 da Constituição Federal, sendo de competência municipal.
O ITBI é calculado sobre o valor venal de cada imóvel ou sobre o valor declarado, prevalecendo o maior. Em permutas com torna, o imposto incidirá tanto sobre a diferença paga quanto sobre os imóveis transmitidos.
Além disso, pode haver a incidência do Imposto de Renda (IR), conforme previsto no artigo 121 do Decreto nº 9.580/2018, tendo-se em vista cenários com ganho de capital. No entanto, o artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 prevê isenção caso o valor recebido seja aplicado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.
Por fim, em casos de permuta realizada por pessoa jurídica, podem incidir tributos e impostos adicionais, dependendo da natureza da atividade da empresa.
Saiba mais sobre as taxas e impostos cobrados na venda de imóveis.
Dica para corretagem de imóveis em permuta
Permutas não são tão comuns de serem encontradas. Por isso, converse, negocie e registre em contrato as decisões que tomar junto aos proprietários. Essa é uma ótima oportunidade para todos os envolvidos.
Assim, para garantir o sucesso na negociação, o corretor deve destinar especial atenção a alguns aspectos, tanto da negociação quanto da formulação e assinatura do contrato.
Em primeiro aspecto, deve priorizar a avaliação detalhada dos imóveis e assegurar que todos os detalhes estejam claros no contrato, incluindo responsabilidades das partes e eventuais compensações financeiras (torna).
A compreensão das particularidades legais, como o disposto no Art. 533 do Código Civil, que equipara os contratos de permuta aos de compra e venda quanto aos requisitos, é essencial.
Em segundo aspectos, é crucial a elaboração de cláusulas claras sobre as responsabilidades e negligência na conferência da documentação. A ausência de termos claros pode gerar conflitos entre as partes, uma vez que contratos incompletos aumentam os riscos jurídicos.
Em segundo aspecto, o corretor deve esclarecer aos clientes os benefícios da permuta, como a redução de custos financeiros e a possibilidade de maior agilidade na transação.
Por fim, é recomendável a atuação conjunta com advogados especializados para assegurar que todas as etapas estejam em conformidade legal. Portanto:
· Realize avaliação criteriosa e justa dos imóveis;
· Certifique-se de que a documentação está completa e atualizada;
· Redija contratos claros, contemplando detalhes da negociação e eventuais compensações financeiras;
· Trabalhe em parceria com um advogado especializado;
· Oriente os clientes sobre os benefícios e limitações da permuta.
Conclusão
Neste artigo você aprendeu sobre a permuta de imóveis, uma alternativa às tradicionais transações imobiliárias que proporcionam vantagens que ultrapassam a simples troca de propriedades.
Como vimos, ao eliminar a necessidade de financiamento e permitir a adaptação dos termos contratuais às especificidades das partes envolvidas, esse tipo de transação imobiliária facilita as negociações, assim como otimiza a gestão de patrimônio e liquidez de bens imobiliários.
Portanto, o papel do corretor é crucial, de modo a garantir que todas as fases sejam conduzidas com competência e ética, promovendo acordos vantajosos para ambos os lados, além de garantir a devida segurança jurídica da permuta.
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