As dúvidas quando o assunto é locação de imóvel podem ser muitas. Uma delas sempre aparece: o inquilino tem direito a 30 dias de graça?
A suposição de que locatário, ou inquilino, tem direito a isenção de pagamento do aluguel por 30 dias é bastante comum. Mas, qual o entendimento legal sobre esta questão?
Para entender um pouco mais sobre esse assunto e orientar melhor seus clientes, continue lendo o artigo.
O inquilino tem direito a 30 dias de graça?
A resposta para essa pergunta é não, o inquilino não tem direito a 30 dias de graça. De acordo com a Lei do Inquilinato, não há nada que determine um prazo de carência para que o inquilino comece a pagar o aluguel.
Em alguns casos, o inquilino pode sim ter esse período de carência, se for algo acordado entre ele e o proprietário do imóvel, com a mediação do corretor de imóveis.
No entanto, essa não é a regra, e sim uma exceção. No geral, o inquilino começa a pagar pelo aluguel no primeiro dia do mês subsequente ao que foi fechado o negócio.
Em alguns casos, é mais comum que o proprietário do imóvel permita um período de carência de 30 dias ao inquilino, como quando é necessário que alguma reforma ou adaptação seja feita no imóvel para que o negócio seja fechado.
Nestes casos de exceção, é importante que essa carência seja negociada com o proprietário e esteja explicitada no contrato de locação, para evitar problemas e cobranças futuras.
A concessão da carência de 30 dias para pagamento de aluguel não é um direito do inquilino garantido por lei. Portanto, para que seja possível, o proprietário deve concordar com essa condição.
Por que existe dúvida sobre o primeiro mês gratuito de aluguel?
Dúvidas sobre a locação geralmente surgem devido a equívocos ou práticas não padronizadas no mercado imobiliário. Por exemplo, os direitos dos inquilinos sem contrato ou, ainda, se o inquilino tem direito a 15 dias de graça ou 5 dias.
Neste cenário de práticas paralelas no mercado imobiliário, a confusão pode ter origem na confluência de diferentes práticas contratuais irregulares ou da propagação de informações imprecisas entre locatários e locadores.
Ou seja, a falta de conhecimento específico sobre a legislação aplicável, neste caso a Lei do Inquilinato, também contribui para estas incertezas e dúvidas.
A lei que regula estas questões não prevê um mês gratuito, reforçando que qualquer período de carência é uma questão de negociação entre locador e locatário. Sem a existência de um padrão legal para esta prática, a crença em um primeiro mês de graça pode persistir entre muitas pessoas.
Por estes aspectos, é crucial ao Corretor estabelecer uma relação de confiança, pautada no código de ética da profissão, instruindo às partes quais são os direitos, deveres e possibilidades legais em seus contratos de locação.
Período de carência e caução de aluguel: qual a diferença?
É comum as pessoas confundirem a caução do imóvel com período de carência, já que, em alguns casos, o proprietário pode isentar o pagamento do último mês de aluguel, daí a suposição de que o inquilino tem direito a 30 dias de graça.
Essa é uma situação específica, que faz parte de um formato de negociação, mas também não é a regra.
É importante entender as diferenças entre esses dois termos para orientar melhor o cliente.
O que é carência de aluguel?
A carência de aluguel é um período em que o inquilino é isento de pagar o aluguel. Embora seja algo pouco comum no mercado imobiliário, a concessão da carência pode ocorrer a partir da negociação entre locador e locatário.
Na maioria das vezes em que a carência de aluguel é concedida, a isenção do aluguel acontece no início ou fim do contrato, como uma facilidade para que o inquilino possa se estabelecer no novo imóvel ou se organizar para a nova mudança.
A carência de imóvel, no entanto, não é um direito assegurado pela Lei do Inquilinato, portanto, deve ser negociada com o proprietário e devidamente formalizada em contrato.
O que é caução de aluguel?
A caução do aluguel é uma forma de garantia que pode ser exigida pelo proprietário no momento do fechamento do negócio de locação. Trata-se de um valor que o inquilino deve pagar como uma segurança para eventuais danos, pagamento de aluguel em atraso ou inadimplência, entre outras eventualidades.
Diferente da carência de aluguel, a caução está prevista na Lei do Inquilinato e é um direito do proprietário.
A confusão entre os dois termos normalmente acontece porque, em alguns casos, essa garantia de aluguel solicitada pelo proprietário pode ser negociada da seguinte forma: o inquilino paga o valor da caução no início do contrato e é isento do pagamento do último mês de aluguel.
Essa é uma negociação específica, e não significa que o inquilino tenha direito a 30 dias de graça no imóvel, o que não está previsto pela Lei do Inquilinato.
Como corretor de imóveis, o profissional deve dominar esses detalhes sobre o que é previsto ou não em lei no caso de aluguéis, para garantir o melhor direcionamento do cliente.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre o assunto?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que rege o mercado de locações no Brasil, não prevê o direito ao período de carência de 30 dias para que um inquilino esteja isento do pagamento do aluguel ao ocupar um imóvel.
Assim, a legislação não estabelece o prazo de carência como uma obrigação do proprietário para com o locatário; portanto, tal benefício não é um direito legalmente assegurado ao inquilino.
A Lei do Inquilinato aborda, de maneira ampla, os direitos e deveres de locadores e locatários, bem como as garantias locatícias. Contudo, o conceito de um mês de carência onde o inquilino esteja isento do pagamento do aluguel não é mencionado.
Especificamente, os art.22 e art.23 da Lei do Inquilinato enumeram as obrigações dos locadores e locatários, respectivamente, mas nenhum deles inclui a obrigação do locador de conceder esse período de graça. De maneira ampla:
| Obrigações do locador | Obrigações do locatário |
| Art. 22 da Lei nº 8.245/1991 Entrega e manutenção do imóvel: - Entregar o imóvel em condições de uso - Garantir o uso pacífico e a conservação do imóvel durante a locação - Corrigir defeitos anteriores à locação Documentos e recibos: - Fornecer descrição do estado do imóvel e recibos detalhados das quantias pagas - Exibir comprovantes de cobranças quando solicitado Pagamentos e encargos: - Arcar com taxas de administração, impostos, seguro contra incêndio (salvo acordo em contrário) - Pagar despesas extraordinárias de condomínio, como: reformas estruturais e pintura; equipamentos de segurança e lazer; fundo de reserva e indenizações trabalhistas anteriores à locação. | Art. 23 da Lei nº 8.245/1991 Pagamentos e encargos: - Pagar o aluguel e encargos pontualmente - Arcar com despesas ordinárias de condomínio, consumo de água, luz, gás, telefone e esgoto - Pagar o prêmio do seguro de fiança Uso e conservação do imóvel: - Usar o imóvel conforme a finalidade prevista e tratá-lo com cuidado - Restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural - Reparar danos causados por si ou terceiros sob sua responsabilidade Comunicação e documentos: - Informar o locador sobre danos ou turbações de terceiros - Entregar documentos de tributos, multas ou intimações recebidas Restrições e acessos: - Não modificar o imóvel sem consentimento prévio do locador - Permitir vistorias e visitas agendadas do locador ou terceiros Condomínio e regulamentos: - Cumprir as normas do condomínio e regulamentos internos - Pagar despesas ordinárias, como manutenção de áreas comuns, salários de empregados e pequenos reparos. |
No que diz respeito às garantias que o locador pode exigir, o art.37 da mesma legislação estipula que, ao alugar o imóvel, o locador tem o direito de exigir do locatário uma das seguintes modalidades de garantia: caução; fiança; seguro de fiança locatícia; ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Corretores podem ofertar 30 dias de graça para facilitar a locação?
Corretores podem ofertar um período de carência no pagamento do aluguel, de modo a incentivar ou facilitar a locação do imóvel. Entretanto, essa prática não assegura que o inquilino tem o direito a 30 dias de graça.
Ou seja, por mais que não seja uma prática regulamentada por lei e, consequentemente, não figure como direito ou dever de ambas as partes, a concessão de carência dependerá inteiramente da concordância do proprietário.
Essa negociação pode ser usada como um atrativo para potenciais inquilinos, especialmente em situações onde o mercado imobiliário está competitivo ou quando o imóvel requer algum tipo de melhoria ou adaptação antes da entrada do novo morador.
Entretanto, durante a formulação do contrato de locação, é crucial que qualquer acordo de carência no pagamento do aluguel esteja formalmente estipulado em cláusula de comum entendimento entre o locador e o locatário.
Assim, o corretor deve garantir que os termos desse acordo sejam claramente definidos para evitar futuros litígios ou mal-entendidos. Além disso, a transparência e a documentação adequada são essenciais em tais circunstâncias, de modo a proteger todos os envolvidos.
Aproveite e saiba como fazer contrato de aluguel e confira o que não pode faltar!
Conclusão
Neste artigo, apresentamos dados e informações sobre quando e como o inquilino tem direito a 30 dias de graça, avaliando a inexistência de prescrição legal e a sua validade somente em negociação e comum acordo entre as partes.
Embora a ideia de um período de carência de 30 dias seja comum no imaginário popular, ela não encontra respaldo na legislação brasileira, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato.
Neste sentido, o benefício da carência no pagamento, quando concedido, é resultado de negociação entre locador e locatário, não sendo um direito automático do inquilino.
Por isso, os Corretores desempenham papel essencial, esclarecendo direitos e deveres de ambas as partes e garantindo que as práticas adotadas estejam em conformidade com a legislação vigente.
